Hiện nay, việc mua bán (chuyển nhượng) đất đai khi không có giấy tờ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là phổ biến.
Thay bằng hình thức: chuyển nhượng bằng miệng, chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay, chuyển nhượng có xác nhận của địa phương,… nhiều người lựa chọn hình thức chuyển nhượng bằng cách lập vi bằng.
Vậy nội dung lập vi bằng tại bình phước khi mua bán đất đai được quy định như thế nào. Bài viết về lập vi bằng tại bình phước của Công ty Rong Ba giúp cho mọi người dễ dàng tiếp cận pháp luật về quy định này.
Hiểu thế nào là lập vi bằng tại bình phước khi mua bán đất đai
Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được công chứng.
Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định: Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Do đó, việc mua bán (chuyển nhượng) đất đai buộc phải thực hiện hai thủ tục: (1) lập Hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng; (2) đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai (Văn Phòng đăng ký đất đai/ Phòng Tài nguyên và Môi trường).
Tuy nhiên, việc lập Hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng chỉ được thực hiện khi đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đủ điều kiện chuyển nhượng. Cụ thể:
Đối với trường hợp đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Việc chuyển nhượng được thực hiện bằng cách lập hợp đồng chuyển nhượng và công chứng hợp đồng này tại Văn phòng Công chứng.
Sau đó, hai bên trong quan hệ mua bán thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai/Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp thửa đất đã có Giấy chứng nhận nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng (đất đang tranh chấp, chênh lệch diện tích, chưa xin Giấy phép xây dựng,…), bên mua cần yêu cầu bên bán giải quyết những vướng mắc của thửa đất trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng nêu trên.
Đối với trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Như đã trình bày, theo tập quán của người dân Việt Nam, việc chuyển nhượng đất đai khi chưa có Giấy chứng nhận thường được lập thông qua hình thức: mua bán miệng, giấy tờ viết tay, có xác nhận của địa phương, hoặc tổ tưởng tổ dân phố, người làm chứng,…
Việc chuyển nhượng này có nhiều rủi ro và bất cập nhất định: (1) dễ bị lừa đảo; (2) khó thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận; (3) dễ tranh chấp ranh giới, mốc giới với hộ giáp ranh;…
Việc lập vi bằng khi mua bán đất đai thường được thực hiện trong trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận. Bản chất của việc lập vi bằng là: “ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật”.
Do đó, việc lập vi bằng khi chuyển nhượng đất đai là việc một bên thứ ba ghi nhận sự kiện, hành vi mua bán đất của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Việc lập vi bằng không thay thế cho Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.
Do đó, nếu muốn thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, các bên vẫn phải thực hiện ký kết Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng sau khi đã thực hiện xong thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ưu điểm của việc lập vi bằng tại bình phước khi mua bán đất đai
Trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận, việc lập vi bằng khi mua bán đất đai có ưu điểm sau: vi bằng được xem là nguồn chứng cứ khi giải quyết tranh chấp phát sinh.
Khoản 3 Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định: “Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật…“.
Do đó, trường hợp hai bên yêu cầu Tòa án công nhận việc chuyển nhượng hoặc một bên trong quan hệ mua bán (chuyển nhượng) tranh chấp với bên còn lại thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân, gửi đơn tố giác đến cơ quan công an theo quy định. Khi đó, việc xuất trình, giao nộp vi bằng ghi nhận sự kiện chuyển nhượng, giao tiền sẽ được cơ quan có thẩm quyền xem xét xử lý.
So với việc chuyển nhượng bằng miệng hoặc thông qua giấy tờ viết tay, thì vi bằng có tính pháp lý cao hơn, do đó, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có thể được đảm bảo tốt hơn.
Một số nguyên nhân dẫn đến lạm dụng lập vi bằng tại bình phước
Nguyên nhân của việc nhầm lẫn giữa vi bằng và văn bản công chứng, chứng thực xuất phát từ việc hạn chế trong nhận thức pháp luật của người dân khi thực hiện giao dịch bất động sản và đạo đức hành nghề của Thừa phát lại trong khi tiếp nhận, xử lý yêu cầu thực tế của người dân, không đảm bảo trách nhiệm giải thích rõ ràng, đầy đủ các nội dung trong vi bằng.
Mong muốn của các bên đạt được khi yêu cầu lập vi bằng là không đồng nhất do người yêu cầu lập vi bằng thì cho rằng văn bản được tổ chức có thẩm quyền lập, xác nhận thì giao dịch bất động sản đó có hiệu lực.
Việc mua bán có người chứng kiến, ghi nhận bằng văn bản có nội dung, hình ảnh, mộc dấu rõ ràng, việc giao nhận tiền, giao nhận tài sản được thực hiện một cách trực tiếp, công khai là đầy đủ giá trị pháp lý.
Trong một số trường hợp, Thừa phát lại lập vi bằng không giải thích đầy đủ, tường tận, rõ ràng về nội dung, tính chất cũng như giá trị pháp lý, giá trị sử dụng của vi bằng cho người yêu cầu lập vi bằng, từ đó dẫn đến tình trạng nhầm lẫn về giá trị của vi bằng là trở nên phổ biến.
Từ góc nhìn cạnh tranh kinh tế, bản thân môi trường cạnh tranh giữa các tổ chức Thừa phát lại cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng rối loạn, vi phạm pháp luật khi “mua bán bất động sản qua vi bằng” tại một số địa phương.
Một trong các mục tiêu quan trọng hàng đầu đối với các loại hình doanh nghiệp nói chung, Thừa phát lại nói riêng, đó là lợi nhuận, muốn đạt mục đích đó cần có sự cạnh tranh và các vấn đề tiêu cực cũng có thể phát sinh từ những hoạt động cạnh tranh không lành mạnh.
Hiện nay, hệ thống các văn phòng Thừa phát lại được thành lập và đi vào hoạt động rộng rãi trên phạm vi cả nước, dẫn đến việc cạnh tranh phát triển mạnh mẽ hơn giữa các văn phòng Thừa phát lại với nhau.
Nhiều cách thức quảng cáo, lôi kéo khách hàng để tăng số lượng hồ sơ, công việc, tìm kiếm và tăng thêm thu nhập nhằm duy trì sự phát triển của Văn phòng Thừa phát lại
Ở đây xuất hiện rất nhiều mối quan hệ pháp lý đan xen nhau, tác động qua lại lẫn nhau bao gồm quan hệ giữa Văn phòng Thừa phát lại với Tòa án, Cơ quan Thi hành án dân sự, cơ quan công an; quan hệ giữa văn phòng Thừa phát lại với cơ quan công quyền khác (Ủy ban nhân dân và Hội đồng nhân dân các cấp); quan hệ giữa các Văn phòng Thừa phát lại với nhau; quan hệ giữa Văn phòng Thừa phát lại với khách hàng của mình; quan hệ giữa văn phòng Thừa phát lại với đương sự không phải là khách hàng của mình; quan hệ giữa Văn phòng Thừa phát lại với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác (kho bạc, ngân hàng, bảo hiểm, cơ quan đăng ký tài sản bảo đảm..v..v.) trong đó mối quan hệ giữa Thừa phát lại và bên môi giới bất động sản rất dễ phát sinh tiêu cực.
Tình trạng Thừa phát lại chưa giải thích rõ giá trị pháp lý của vi bằng hay cố tình “làm ngơ”, tiếp tay cho một số đối tượng lợi dụng, lừa đảo người dân, gây nhầm lẫn về giá trị của vi bằng để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà, đất diễn ra phổ biến và trở thành điểm nóng khi mà thị trường bất động sản đang sôi động và có giá trị như hiện nay.
Một số kiến nghị lập vi bằng tại bình phước
Thứ nhất, chế định Thừa phát lại tuy đã chính thức hoạt động trên phạm vi cả nước, nhưng để đảm bảo hoạt động này phát triển bền vững, đáp ứng yêu cầu của cải cách tư pháp và cải cách hành chính, thời gian tới cần tiếp tục kiện toàn hành lang pháp lý, tạo cơ sở phát triển nghề Thừa phát lại bền vững, chất lượng và hiệu quả.
Hiện nay, các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh và hướng dẫn về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại còn chưa đầy đủ, thống nhất, chỉ bao gồm nghị quyết của Quốc hội, nghị định của Chính phủ và các thông tư hướng dẫn.
Trong khi đó, hoạt động Thừa phát lại ngày càng phát triển mạnh mẽ và phổ rộng ở nhiều địa phương. Để khắc phục những bất cập này, đòi hỏi cần xây dựng một hành lang pháp lý đầy đủ và đồng bộ.
Cụ thể, cần nghiên cứu xây dựng Luật về Thừa phát lại. Luật Thừa phát lại phải đảm bảo cụ thể hoá tinh thần và nội dung của Hiến pháp, định hướng cải cách tư pháp, cải cách thủ tục hành chính; đảm bảo sự phù hợp của chế định Thừa phát lại với các quy định của các văn bản luật khác về tư pháp.
Thứ hai, cần thiết phải ban hành quy định về đạo đức hành nghề Thừa phát lại để nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp, trách nhiệm giải thích nội dung vi bằng, giá trị sử dụng và các hậu quả pháp lý về việc lập vi bằng của Thừa phát lại; ban hành các chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực Thừa phát lại.
Thứ ba, nghiên cứu thành lập Hội Thừa phát lại ở các tỉnh, thành phố, Hiệp hội Thừa phát lại trên cả nước. Tạo cơ cho việc tập hợp lực lượng hỗ trợ hoạt động của Thừa phát lại hướng tới phát triển bền vững và ổn định, bên cạnh đó góp phần kịp thời ngăn chặn, chấn chỉnh những vi phạm, sai sót.
Thứ tư, đẩy mạnh thực hiện việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về hoạt động của Thừa phát lại cho người dân.
Lựa chọn hình thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật phù hợp, hiệu quả và thực sự dễ hiểu về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, vai trò và ý nghĩa của Thừa phát lại đến người dân, doanh nghiệp, chính quyền các cấp và các tổ chức có liên quan; từ đó giúp người dân hiểu được đâu là giá trị của vi bằng, đâu là giá trị của văn bản công chứng, góp phần giảm bớt sự nhầm lẫn, hiểu sai về giá trị của vi bằng, ngăn ngừa, hạn chế các vụ lừa đảo, tranh chấp liên quan đến việc giao dịch bất động sản bằng vi bằng như hiện nay.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Rong Ba về quy định về lập vi bằng tại bình phước khi mua absn đất đai. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về lập vi bằng tại bình phước và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
